Vicios de construcción: “virus” en la vivienda

Los vicios ocultos en la construcción de una vivienda son defectos o errores que pueden apreciarse luego de haber transcurrido un tiempo desde su finalización. Quiere decir que si usted compró un inmueble de ese tipo las probabilidades de que se encuentre con filtraciones, agrietamientos u otros problemas están abiertas.De hecho, entre enero de 2016 y junio 2017 al Instituto de Protección de los Derechos del Consumidor (Pro Consumidor) llegaron 204 reclamaciones de inmuebles que en su mayoría proceden del Distrito Nacional. Entre los problemas comunes registrados en las reclamaciones se identifican: falta de terminaciones de áreas, filtraciones, agrietamiento de paredes, problemas con las losas de los pisos, reparaciones diversas, entrega de parqueos pendientes, presencia de hongos y mohos que afectan la salud, entre otros.

Que las reclamaciones lleguen a Pro Consumidor no es una casualidad. Intentando dar respuesta a las quejas que se generaban entre adquirientes de viviendas, no solo de bajo costo, sino de otro nivel económico, la institución incorporó de manera decidida la solución de controversias. En 18 meses (enero 2016-junio 2017), la entidad defensora de los derechos de los consumidores logró la conciliación en audiencia de decenas de casos inmobiliarios, que implicaron un retorno de RD$47.2 millones para los reclamantes.

“Adquirir una vivienda es un paso importante en la vida de todo ser humano. Constituye un reto verificar que la misma se acomode a todas las necesidades planteadas y requeridas por el comprador”, le dice Pro Consumidor a elCaribe cuando le aborda sobre la cuestión.

Fausto Díaz, primer vicepresidente de la Asociación de Constructores y Promotores de Viviendas (Acoprovi), asegura que en toda infraestructura y en toda labor puede haber vicios, pero en las viviendas de bajo costo es que menos debe haber, porque es una estructura maciza hecha en hormigón armado. Pro Consumidor, partiendo de los registros que tiene sobre el tema, asegura que además (en la construcción en general de viviendas, no solo las de bajo costo) se han presentado problemas de obstáculos de las áreas comunes no contemplados en las propuestas originales, colocación indebida de áreas privatizadas en zonas concebidas como comunes, cisternas de calidad insuficiente para los apartamentos y graves problemas de cláusulas abusivas que favorecen al promotor y constructor en perjuicio del comprador. 

Las viviendas de bajo costo son aquellas valoradas entre los 600 y los dos millones 468 mil pesos. Si el adquiriente quiere comprar más metros cuadrados o más habitaciones, entonces el costo sube. “Cuando los vicios ocultos de la construcción aparecen, el comprador tiene derecho a reclamar responsabilidades para la reparación de estos vicios. Dependiendo el defecto que tenga y el tiempo transcurrido, podrá ser susceptible de reclamación o no”, dice la institución.

Hasta ahora, la potestad de dar seguimiento al tema de las viviendas la tiene el Ministerio de Obras Públicas, según explica el director general del Instituto Nacional de la Vivienda (INVI), Mayobanex Escoto. A esta última institución debiera estar asignada la función, dice el funcionario. “Eso queremos nosotros, que nos den esa potestad de darle seguimiento a las viviendas. Apenas en las que son de bajo costo evaluamos que el presupuesto y el diseño estén dentro de los esquemas estipulados para las que son de bajo costo. Pero no tenemos la prerrogativa de ir a supervisar. Eso más bien es seguimiento de Obras Públicas, que da la licencia y tiene que verificar si el contratista ejecutor del proyecto está llevando a cabo los planos que ellos (Obras Públicas) les aprobaron”, indica Escoto.

Y no esconde que el propio Invi está preocupado al ver que muchas de las edificaciones andan sueltas. “Para eso, para darnos esa potestad, tiene el Ministerio de Obras Públicas que desprenderse de eso. Y no sé hasta dónde están ellos dispuestos a darnos esa potestad”, apuntó Escoto, en la conversación con este diario.

¿Quiénes pueden reclamar?

Puede hacerlo cualquier persona considerada consumidor final que adquiera una propiedad inmobiliaria para fines personales o familiares, lo que excluye locales comerciales o propiedades destinadas a fines comerciales. 

En otras palabras, solo se conocerán los procesos entre consumidores y constructoras, inmobiliarias, corredores, intermediarios, promotores, arquitectos y los agentes que intervienen en el proyecto u obra de forma habitual y que lo utilizan como su ejercicio profesional a los fines de obtener beneficios económicos. 

En lo que respecta al procedimiento de reclamación, el ciudadano afectado debe presentar ante Pro Consumidor el reclamo formal, llevando los documentos que le sirvan de soporte, esto luego de haber presentado su reclamo ante el constructor o inmobiliaria y dentro de un periodo no mayor a dos años.

Pro Consumidor, en su tarea de proteger a los consumidores en el ámbito de la construcción, ha creado ciertos criterios mínimos que deben ser revisados para ponderar las reclamaciones que son introducidas en este Instituto o bien satisfacer las dudas de los consumidores.

Al abordar lo concerniente a los problemas en las viviendas de bajo costo, tanto Fausto Díaz, como el director del Invi tienen sus puntos de vista bien definidos. Escoto explica que “bajo costo” no es porque la vivienda cuesta los 2.4 millones de pesos, sino porque el Estado dominicano está haciendo una exoneración del Impuesto a la Transferencia de Bienes Industrializados y Servicios (ITBIS), del 18% a través de la figura del Fideicomiso (contemplado en la Ley 189-11,). “Ahora nosotros, como institución, vamos a crear a través del Fideicomiso unos proyectos que serán tipo la Ciudad Juan Bosch, pero micro o chiquitas, donde además costo financiero del 18%, vamos a incluirle entonces el bono tierra, porque lo haremos en los terrenos que tiene el Invi”, indica. Eso quiere decir que bajará más el costo de la vivienda (cerca del 25%), si se construye vía el Invi. Mientras, Díaz (de Acoprovi) plantea que en las construcciones de bajo costo, que normalmente son estructuras macizas hechas en hormigón armado “es como cuando tú construyes desde cero con todos los materiales y los colocas en un molde”.

El plazo determinado por la ley para la garantía
De acuerdo con las explicaciones ofrecidas por Pro Consumidor, el proveedor de una vivienda debe responder frente a una garantía general de cinco años, partiendo del artículo 2270 del Código Civil Dominicano y conforme a criterios establecidos por la administración. Estos cinco años para vicios mayores  inician a partir de la entrega del inmueble. Lo que dice Pro Consumidor entra en diferencia con lo que ofertan -generalmente- los constructores, para casos específicos de viviendas. “Nuestra garantía es de un año y cualquier reclamo usted debe hacerlo antes de finalizado ese tiempo, contantando la fecha de entrega del inmueble”, advierten algunas firmas del país.